Купить или арендовать жильё — как посчитать что выгоднее

Это второй по величине финансовый вопрос после самой ипотеки. Практически у каждого есть своё мнение: кто-то убежден, что платить арендодателю — это выбрасывать деньги в трубу, другие смотрят на ставки 18-20% по ипотеке и дрожат. Но вот что странно — почти никто не делает математику.

Правда в том, что ответ полностью зависит от ваших цифр. От цены аренды в вашем городе, ставок по ипотеке, того, как долго вы планируете жить на одном месте, и что бы вы делали с первоначальным взносом, если бы не покупали квартиру.

Давайте разберёмся, как это считается.

Сценарий 1: Мы снимаем квартиру — может быть, уже купить?

Это самый частый вопрос. Вот сидит молодая семья, платит 50 тысяч в месяц за двушку, и думает: может, уже взять ипотеку?

Реальное сравнение: полная стоимость владения

Главная ошибка людей — сравнивают только ежемесячный платёж по ипотеке с арендой. Но это не одно и то же.

Когда вы владеете квартирой, вас ждут:

• Основной платёж по ипотеке — да, его видно

• Налог на имущество — примерно 0,1-0,3% от кадастровой стоимости в год

• Содержание дома (управление, текущий ремонт) — в Москве 300-500 рублей за квадратный метр в месяц

• Ремонт — примерно 1-2% от стоимости квартиры в год (котел сломался, кровля течёт, окна запотели)

• Страховка — если брали ипотеку, страховка по программе кредитора обязательна

• Альтернативная стоимость первоначального взноса — если бы вы положили эти деньги в банк под 18% годовых, они бы работали

Когда вы снимаете, платите:

• Аренду

• И всё. Всё остальное платит хозяин.

Давайте посчитаем на конкретных цифрах.

Примеры по рынку Москвы (март 2026)

Сценарий A: Покупка в ипотеку

• Квартира: 2-комнатная, 60 кв.м, цена 9 млн рублей

• Первоначальный взнос: 2,7 млн (30%)

• Ипотека: 6,3 млн на 20 лет (240 месяцев)

• Процентная ставка: 19% годовых (средняя в России)

• Ежемесячный платёж по ипотеке: 51 400 рублей

• Налог на имущество: примерно 3500 рублей в год (293 руб/месяц)

• Содержание дома: 400 руб/кв.м × 60 кв.м = 24 000 рублей в год (2000 руб/месяц)

• Ремонт (резервирование): 1,5% × 9 млн / 12 месяцев = 11 250 рублей в месяц

• Страховка: примерно 2000 рублей в месяц

Итого в месяц при покупке: 51 400 + 293 + 2000 + 11 250 + 2000 = 66 943 рублей

Плюс пока вы выплачиваете ипотеку, на первоначальный взнос (2,7 млн) в банке под 18% в год нарастают проценты:

Альтернативная стоимость: 2,7 млн × 18% / 12 = 40 500 рублей в месяц

Полная стоимость месяца владения: 107 443 рублей

Сценарий B: Аренда

• Двушка в соседнем доме: 45 000 рублей в месяц (реальная цена)

• Коммунальные услуги (хозяйство платит обычно сам): +3000 рублей

Итого при аренде: 48 000 рублей в месяц

На разницу в 59 000 рублей в месяц вы в банке на депозит под 18% вкладываете деньги. Уже звучит интереснее для аренды?

Точка безубыточности — когда покупка становится выгоднее

Но постойте. Через 20 лет при покупке — квартира ваша, а при аренде вы 20 лет платили, а жилья нет. Это значит, нужно считать полный цикл.

Вот здесь поможет простая таблица в Excel. Давайте строить год за годом и видеть, когда общие затраты на покупку становятся ниже, чем на аренду.

Вот формула для ипотеки в Excel:

=ПЛТ(19%/12; 240; -6300000)

Результат: 51 397 рублей в месяц (функция ПЛТ вычисляет аннуитетный платёж)

Для сравнения по годам таблица выглядит примерно так:

Видите? Даже после 20 лет выплат аренда суммарно вышла дешевле если считать только денежные потоки. Но не забывайте: в конце первого сценария у вас есть квартира стоимостью 9-12 млн (примерный рост), а во втором — ничего.

Это как сравнить: «потратили 11,5 млн на аренду» и «потратили 12,3 млн на квартиру, которая сейчас стоит 12-14 млн». Второе выглядит выигрышнее.

Русская специфика: высокие ставки меняют всё

При ставках 18-20% по ипотеке месячный платёж оказывается очень высоким. Поэтому в России сейчас аренда часто выгоднее месяц за месяцем. Но это не означает, что не нужно копить на первый взнос. Это означает, что нужно считать правильно.

Ключевой вопрос: На сколько лет вы планируете остаться в одном городе?

• Менее 5 лет — почти гарантированно дешевле снять

• 5-10 лет — зависит от города и конкретных цен

• Более 10 лет — покупка обычно выигрывает (когда квартира вырастет в цене)

Сценарий 2: Мы владеем квартирой — может быть, продать и перейти на аренду?

Обычно это вопрос людей, которые переезжают в другой город или хотят высвободить капитал.

Когда это имеет смысл

• Вы переезжаете в более дорогой город на время (работа на контракт)

• Хотите затариться наличностью без кредитов

• Вы в возрасте, когда не хотите заниматься ремонтами и соседями-соседями

• Столица вам больше не нужна, а в провинции жилище дешевле

Математика продажи

Допустим, вы купили квартиру за 9 млн, 10 лет прожили, отдали в ипотеку примерно 6,2 млн (платежи за 10 лет из таблицы выше) и сейчас остаток ипотеки — примерно 3,1 млн.

Сейчас квартира стоит 12 млн (рост цены). Вы её продаёте:

Выручка: 12 млн Минус остаток ипотеки: -3,1 млн Минус НДФЛ (если квартира в собственности менее 5 лет): 13% × (12 млн - 9 млн) = 390 тыс На руке: 8,51 млн

Теперь вариант 1: 8,51 млн в банк под 18% годовых = 127 500 рублей в месяц процентов. Плюс вы снимаете квартиру за 45 000 в месяц.

Итого: 172 500 рублей в месяц — дом + проценты

При владении квартирой (в ипотеке) платили примерно 66 943 рублей в месяц.

Вариант 1 (продать и жить на проценты) выглядит дороговато. Но вариант 2 интереснее:

Вариант 2: Вложить эти 8,51 млн в более доходный активный портфель (акции, облигации, ОПИФы). Если вы получите 15-20% годовых (исторически реально для диверсифицированного портфеля), то это 106-170 тыс в месяц пассивного дохода. Плюс вы платите за аренду — итого меньше, чем было с ипотекой + содержанием.

Здесь в Excel нужна функция БС (Future Value) или ЧПС (NPV).

=БС(18%/12; 360; 0; -8510000)

Это покажет, во сколько вырастет сумма за 30 лет при инвестировании под 18% годовых (примерно 1,27 млрд рублей). Звучит фантастически, но это экспоненциальный рост.

Налоговые вычеты

Важный момент в России:

Если вы владели квартирой более 3 лет, то не платите НДФЛ на прибыль от продажи (льгота) — только если квартира единственная.

Если владели менее 3 лет — платите 13% на прибыль.

Если вы самозанятый или ИП и сдавали квартиру в аренду — уже платили налог на доход от сдачи (6% или 13%), а при продаже налог не платите (уже задекларировано).

Это меняет расчёты серьёзно. Стоит посмотреть на сроки владения.

Сценарий 3: Инвестиция — вторая квартира, чтобы сдавать

Это популярный вопрос: в России депозиты под 18%, а может, лучше купить квартиру и сдать?

Считаем доходность аренды

Формула доходности (rental yield):

Доходность = (Годовая аренда) / (Цена квартиры) × 100%

Для нашего примера:

• Квартира 9 млн

• Месячная аренда 45 000

• Годовая аренда: 45 000 × 12 = 540 000

• Доходность: 540 000 / 9 000 000 = 6%

Это... очень мало. Депозит под 18% выглядит намного привлекательнее.

Скрытые стоимости, которые убивают доход

Но подождите. Эти 6% брутто. А что дальше?

• Налог на сдачу в аренду: для физлица (не самозанятого) — 13% от дохода. Сразу остаток: 6% × (1 - 13%) = 5,2%

• Самозанятый: налог 4-6%. Лучше? Немного: 6% × (1 - 6%) = 5,64%

• Пустая квартира (вакансия): Допустим, 2 месяца в год квартира стоит без нанимателя. Теряем: 6% × (2/12) = -1% (компенсировано средним)

• Ремонт и замены: котёл, окно, двери, замки. Обычно 1-3% в год. Допустим, -2%

• Коммунальные услуги, которые вы платите: даже если расчёты по коммуналке на нанимателя, иногда проблемы с оплатой. -0,5%

Итого реальная доходность: 5,64% - 1% - 2% - 0,5% = 2,14%

Это жалко по сравнению с 18% на депозите или даже 10-12% в индексном фонде.

Может, только если:

• Вы купили квартиру дёшево (в провинции, где цена 2 млн, а аренда 10 тыс/месяц)

• Уверены, что цена квартиры вырастет на 5-10% в год (капитальный прирост)

• У вас достаточно капитала, чтобы не нужны кредиты

В этом случае общая доходность = аренда + прирост цены, и может выйти 8-12% в год.

Таблица сравнения

*Если депозит в банке с лицензией ЦБ, налог не платится до суммы страховки (1,4 млн). Выше — 35% на прибыль.

Видите? Инвестировать в аренду имеет смысл только если вы верите в рост цены, или если у вас очень выгодная локация.

Инструмент: как считать это в Excel

Хорошо, слов хватит. Давайте строить модель в Excel.

Простой вариант: год за годом

Создайте такую таблицу:

Вот ключевые формулы:

=ПЛТ(19%/12; 240; -6300000)

Платёж по ипотеке (19% годовых, 240 месяцев, сумма 6,3 млн).

=БС(19%/12; 120; -ПЛТ(19%/12;240;-6300000); -6300000)

Остаток ипотеки после 10 лет (120 месяцев).

=ЧПС(12%; A2:A21) + A1

Приведённая стоимость всех платежей при дисконт-ставке 12% (то есть, сколько стоят сегодня все будущие платежи).

Функция ЧПС (NPV) — зачем она нужна

Когда вы сравниваете два потока платежей, нельзя просто сложить. Деньги в прошлом были дороже, чем сегодня (инфляция).

Формула:

=ЧПС(ставка; платежи_1:платежи_n)

Ставка — это ваша минимальная желаемая доходность (допустим, 12% в год, потому что столько вы могли бы получить в банке).

Пример:

=ЧПС(12%; B2:B21)

Это покажет, сколько стоят все ежегодные затраты на аренду, приведённые к сегодняшнему дню.

Если для аренды ЧПС = 5,2 млн, а для покупки = 8,1 млн, то аренда дешевле при дисконт-ставке 12%.

Но меняйте ставку на 8% — может выйти по-другому.

Теория: понимаем Net Present Value

NPV (Чистая приведённая стоимость) — это способ сравнивать деньги в разные моменты времени.

Идея: 100 рублей сегодня стоят дороже, чем 100 рублей через год. Потому что:

• инфляция съедает часть стоимости

• вы могли бы инвестировать эти деньги и получить процент

Формула NPV:

NPV = -C0 + CF1/(1+r)^1 + CF2/(1+r)^2 + ... + CFn/(1+r)^n

Где:

• C0 = начальные затраты

• CF = денежный поток в год t

• r = ставка дисконтирования (ваша ожидаемая доходность)

• n = количество лет

В Excel это просто:

=ЧПС(r; CF1:CFn) - C0

Если NPV > 0 — проект стоит того. Если NPV < 0 — вложение убыточное.

Справочная таблица формул Excel

Резюме: как принять решение

Если вы снимаете и думаете, купить ли:

1. Посчитайте полную стоимость владения (не забудьте про налоги, ремонты, альтернативную стоимость взноса)

2. Сравните с затратами на аренду на 10-20 лет

3. Учтите рост цены квартиры (примерно 3-5% в год, если нет локальных бумов)

4. Если вы планируете оставаться более 10 лет — покупка обычно выигрывает

5. Если менее 5 лет — аренда почти всегда дешевле при ставках 18-20%

Если вы владеете и думаете, продать ли:

1. Посчитайте налоги (3-5 лет в собственности — льгота)

2. Оцените, сколько вырастет капитал, если вложите в депозит/инвестиции (18% годовых легко)

3. Если собираетесь менять город — считайте с учётом времени владения

4. Не забывайте про психологический фактор (квартира — это не просто инвестиция)

Если вы думаете об инвестиции (сдача в аренду):

1. Считайте реальную доходность, не забывая про налоги и скрытые расходы

2. При ставках 18% депозит выигрывает (даже после налога остаётся 12%)

3. Инвестируйте в аренду только если верите в рост цены квартиры на 5%+ в год или нашли аномально выгодную локацию

Чтобы не считать это вручную

Все эти расчёты — не просто цифры, это ваше решение на миллионы рублей. Хотелось бы не ошибиться.

Поэтому мы подготовили готовый Excel-шаблон Калькулятор "Купить или арендовать", который:

• Автоматически считает все платежи по ипотеке

• Строит год-за-год сравнение затрат

• Показывает точку безубыточности (в каком году покупка становится дешевле)

• Учитывает налоги, рост цены, инфляцию

• Позволяет менять любые параметры (вашу ставку, цену аренды, первый взнос) и видеть результат тут же

Вы вводите свои цифры — и калькулятор показывает, что выгоднее именно для вас.

Финальный совет

Помните, что в этом расчёте не отражены эмоции. Для некоторых людей иметь свою квартиру важнее, чем 2-3% годовых экономии. И это нормально. Финансы — это не только цифры, это ещё и ваш комфорт и план жизни.

Но хотя бы считайте эти цифры. Не принимайте решение в голове или под влиянием советов знакомых — делайте это на основе фактов. И тогда, какой бы выбор вы ни сделали, вы будете знать, что решение было обоснованным.

Удачи в расчётах!